املاک زمین آپارتمان

به گزارش

نرخ زمین و بازار آپارتمان در تهران

بسيار شنيده ايم كه فلان ملك گران بوده چون زمين آن ارزشمند است. زمين ارزشمند چيست؟ چه تاثيري بر قيمت مسكن دارد؟ آيا مي توان خانه اي ارزان قيمت پيدا كرد كه زمين آن كم ارزش باشد؟ چرا زمين بر قيمت مسكن اثر گذار است؟ آيا زمين يك ملك تا اين حد مهم است كه تعيين كننده قيمت آن باشد؟

پرسش هايي از اين دست بسيار است و تمامي اين ها سوالاتي است كه هنگام خريد خانه با آنها مواجه مي شويم. پس بهتر است قبل از خريد ملك اطلاعاتمان را تكميل كنيم تا بهترين انتخاب را انجام دهيم. در اين گزارش شما را با ارزش زمين و تاثير آن بر قيمت مسكن آشنا مي كنيم و از گران ترين و ارزان ترين زمين هاي تهران برايتان مي گوييم.

ارتباط قيمت مسكن با قيمت زمين چيست؟

در مورد ارتباط قيمت مسكن با قيمت زمين دلايل متعددي وجود دارد. يكي از آن دلايل اين است كه بايد بدانيم قيمت مسكن متاثر از هزينه هايي است كه براي ساخت آن شده و اين هزينه شامل خريد زمين، هزينه بازاريابي، هزينه توسعه و سود توسعه است. مطابق با اين امر مي توان گفت قيمت زمين بخشي از هزينه هاي يك مسكن بوده و بر همين اساس بر قيمت آن نيز اثر مي گذارد.

در نگاهي ديگر هرگاه قيمت زمين به دلايل متعددي مانند كمبود عرضه زمين، افزايش يابد، به طبع آن قيمت مسكن نيز افزايش يافته و بالا مي رود.

از طرف ديگر اين نكته لازم به ذكر است كه هر چقدر تقاضاي مسكن بيش از عرضه بازار افزايش پيدا كند، منجر به افزايش قيمت مسكن و به طبع آن نيز قيمت زمين كه بخشي از قيمت مسكن است افزايش ميابد.

در واقع مي توان گفت ارتباطي دو سوي ميان قيمت زمين و مسكن وجود دارد. از اين منظر كه بالا رفتن قيمت مسكن منجر به افزايش قيمت زمين مي شود و همچنين افزايش قيمت زمين باعث بالا رفتن قيمت مسكن مي شود.

دلايل نوسان قيمت مسكن

در بين سالهاي 1370 تا 1385 پژوهشي در بين استان هاي كشور انجام شد كه طي آن چندين علت جهت نوسانات قيمت مسكن در بازار عنوان كردند.

نتايج اين مطالعات عنوان كرد، شاخص قيمت بورس، قيمت زمين، قيمت نفت، هزينه ساخت مسكن، مخارج عمومي خانوار، سود وام هاي بانكي و… از دلايل اصلي نوسان قيمت مسكن به حساب مي آيد.

نكته مهم ديگري كه بايد به آن تاكيد كنيم اين است كه تاثيري كه متغيرهاي اقتصادي بر قيمت مسكن در شهرهاي گوناگون مي گذارد، كاملا متفاوت است. مثلا اگر فردي در پي خريد آپارتمان در تهران باشد، بايد بداند كه درآمد خانوار و حجم نقدينگي تاثير بسياري بر قيمت مسكن دارد. اما در ساير شهرها قيمت زمين تاثيرگذارترين عامل در قيمت مسكن است.

مبناي ارزشگذاري زمين در چيست؟

همواره قيمت زمين برمبناي كاربري آن، موقعيت و همچنين داشتن مجوز ساخت، ارزشگذاري مي شود. مثلا زميني كه مسكوني يا تجاري باشد از نظر قيمت و ارزش از زمين هاي تعاوني و كشاورزي بالاتر است. از طرف ديكر زمين هايي كه مجوز ساخت دارند، در برابر ساير زمين ها داراي قيمت بالاتري بوده و ارزش ببيشتري دارند.

موقعیت مكانی دیگر اولویتی است كه برای خرید زمین مورد توجه قرار می گیرد. از همین جهت زمین هایی كه موقعیت مكانی مناسبی داشته باشند، متقاضی بیشتر در نتیجه قیمت بالاتری را نیز دارا هستند. زمین های شمال تهران دارای قیمتی بالا است بر همین اساس قیمت خانه های شمال تهران بیش از سایر نقاط تهران دارند.

موارد متعددي وجود دارد كه تعيين كننده ارزش يك زمين است. مانند قرار گرفتن در محل مناسب در يك منطقه، متراژ و… همگي مواردي هستند كه منجر به بالا رفتن يا كاهش قيمت يك زمين مي شوند. مثلا اگر زمين تجاري در بخشي از شهر قرار داشته باشد كه محل گذر و رفت و آمد شهروندان بوده و ديد زيادي داشته باشد نسبت به زميني كه در بخش خلوت و يا نقطه كور قرار داشته باشد، ارزش و قيمت بالاتري دارد.

همين ويژگي مي تواند در مورد زمين هاي مسكوني نتيجه عكس دهد. يعني زميني كه در محيطي پر سر و صدا قرار داشته، با توجه به اين كه شرايط مناسبي براي زندگي ندارد، قيمت كمتري نسبت به زمين مسكوني دارد كه در محل ساكت و آرام واقع شده باشد.

قيمت زمين در تهران چقدر است؟

تهران نيز مانند ساير شهرهاي كشور داراي زمين هايي با قيمت هاي متفاوت است كه بر اساس ويژگي هايي كه دارند ارزش گذاري مي شوند. يكي از گران ترين زمينهاي تهران ، زمين هاي محله زعفرانيه است. زمين هاي زعفرانيه با كاربري مسكوني و داراي جواز ساخت، نزديك 30 ميليون تومان به فروش مي رسد.

ارزانترين زمين نيز در اين محله با جواز ساخت و كاربري مسكوني، به متري بيش از 18 ميليون تومان قيمت گذاري مي شود.

از ديگر زمين هاي گران قيمت تهران، به طور مثال زميني در اتوبان اشرفي اصفهاني است كه متري بيش از 30 ميليون تومان به فروس مي رسد. البته لازم به ذكر است كه اين زمين كاربري تجاري داشته و يكي از گران ترين زمين هاي شهر تهران نام گرفته است.

از طرف ديگر در مقابل زمين هاي گران قيمت نام برده، زمين هاي ارزان اتوبان آزادگان را شاهد هستيم كه با قيمت متري كمتر از يك ميليون تومان به فروش مي رسد. اين زمين ها كاربري تعاوني دارند. آشكار است كه اگر اين زمين ها تغيير كاربري بدهند، قيمت آنها چندين برابر خواهند شد.

چگونه بهتر انتخاب كنيم؟

اگر در جست و جوي خريد آپارتمان در تهران و يا ساير شهرهاي ايران هستيد، به شما پيشنهاد مي دهيم سري به سايت ساكنين بزنيد . اين سايت به شما اين امكان را مي دهد تا اطلاعات لازم براي خريد خانه را كسب كنيد.

سايت ساكنين كه در واقع سايت نيازمندي املاك است، علاوه بر قيمت اطلاعات كاملي در خصوص املاك در اختيارتان قرار داده و شما را جهت رسيدن به بهترين انتخاب ياري مي كند.

وام مسکن بهتر و راحت تر شد

در روزهای آغازین رأی اعتماد مجلس، آخوندی وزیر راه و شهرسازی برخلاف انتظار مدیران و مسئولان ارشد بانک مسکن خبری را منتشر کرد مبنی بر اینکه قصد داریم دوره بازپرداخت وام 80 میلیونی خرید مسکن (صندوق یکم) را افزایش و سپس میزان اقساط را کاهش دهیم.

این خبر در حالی منتشر شد که مجلس شورای اسلامی خود را برای بررسی صلاحیت و دادن رأی اعتماد به وزرای معرفی شده از سوی رئیس‌جمهوری آماده می‌کرد. در واقع وعده آخوندی در شرایطی مطرح شد که مدیرعامل بانک مسکن اواخر سال گذشته اعلام کرده بود دوره بازپرداخت 12 ساله خرید مسکن تغییری نخواهد کرد، اما از تدابیر ویژه‌ای برای اینکه حق انتخاب به مردم زیادتر شود استفاده خواهد شد.

بت‌شکن از اجرای یک حساب ترکیبی بدون سپرده و با سپرده نام برده و اعلام جزئیات آن را به آینده موکول کرده بود.

حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی نیز در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، از پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن خبر داده و گفته است که به بانک مرکزی پیشنهاد دادیم که طول مدت بازپرداخت تسهیلات 80 میلیونی از 12 سال به 15 سال افزایش یابد تا میزان اقساط نیز به تبع آن کاهش یابد.

مظاهریان گفته بود که در مذاکرات خود با بانک مرکزی درخواست کرده‌ایم تا دوره بازپرداخت وام خرید مسکن افزایش یابد تا هم نرخ سود و هم میزان اقساط را بتوانیم کاهش دهیم.

بر اساس این گزارش علی‌رغم تمام پیش‌بینی‌ها و با توجه به رأی اعتماد دوباره مجلس به آخوندی وزیر راه و شهرسازی، برخی از کارشناسان مسکن معتقدند که این اقدام وزارت راه و شهرسازی و شخص آخوندی برای این است که متوجه عدم استقبال از وام 80 میلیونی صندوق یکم به دلیل بالا بودن اقساط این وام شده است.

این گزارش می‌افزاید: اگرچه آمارهای اعلام شده از سوی بانک مسکن مدام بر این تأکید دارد که میزان ثبت‌نام و سپرده‌گذاری در این صندوق رو به رشد است، اما رؤسای شعب بانک مسکن معتقد هستند که بسیاری از متقاضیان وام 80 میلیونی مسکن علی‌رغم سررسید امتیاز خود اقدامی برای خرید و تشکیل پرونده و صدور کارت اقساط نمی‌کنند.

به نظرم می‌رسد هنوز مسئولان ارشد بانک مسکن از اعلام افزایش دوره بازپرداخت و کاهش اقساط وام 80 میلیونی مسکن در شوک هستند و بهترین راه را در سکوت و شاید فراموش شدن این وعده آخوندی دنبال می‌کنند.

یک مقام مسئول در بانک مسکن که نخواست نامش فاش شود،گفت: اگر دوره بازپرداخت وام مسکن افزایش یابد به تبع آن میزان اقساط نیز کاهش خواهد یافت و این همان موضوعی است که دغدغه مسئولان ارشد بانک مسکن است، چرا که برخی از متقاضیان از دریافت تسهیلات علیرغم سررسید شدن امتیاز وام 80 میلیونی مسکن به دلیل بالا بودن اقساط از این وام استفاده نکرده‌اند.

این مقام مسئول همچنین گفت که اگر دوره بازپرداخت افزایش و میزان اقساط کاهش یابد زمینه بالا رفتن سقف وام مسکن تا 100 میلیون تومان نیز دور از دسترس نیست.

هم اکنون نرخ سود تسهیلات 80 میلیونی خرید مسکن در حال حاضر برای بافت‌های فرسوده 8 درصد و برای سایر مناطق 9،5 درصد با مدت بازپرداخت 12 سال است که اقساط این وام به صورت پلکانی در سال اول ماهانه 750 هزار تومان و در روش ساده ماهانه حدود 950 هزار تومان است.

حال باید دید تفاوت آراء و دیدگاه مدیران ارشد بانک مسکن و وزیر در این رابطه چگونه به جمع‌بندی خواهد رسید؟

در جست و جوی یک عدد چهار دیواری!

یکی از فایل های املاک کذایی را از قفسه بیرون می آورد و بعد از کمی جست و جو می گوید: آقای مهندس یافتم!

به ضرب الاجلی در پاسخ می گویم من مهندس نیستم. اما او همچنان ادامه می دهد: یه مورد دارم اکازیون! مطمئنم همونی هست که شما می خواین… این جملات، مهمترین دیالوگ دو هفته اخیر من است. بعد از محل کار و قبل از اینکه به خانه برگردم، راهی بنگاه های مختلف املاک می شوم. بعد از سال ها اجاره نشینی در پایتخت، قصد خرید خانه دارم. وارد بنگاه می شوم. قرار است چند مورد دیگر معرفی کنند.

“اوضاع خرید و فروش خوب نیست.” این جمله را یکی از مشاورین املاک می گوید… به این فکر می کنم که این جمله همیشگی شان است. در ادامه با حالتی مطمئن توضیح می دهد: بهتر است سریع تر انتخاب کنید. مثال هایی از جاهایی که با هم دیده ایم می آورد و می گوید: ممکن است مشتری بهتری پیدا شود و صاحب خانه ها ملک را بفروشند. حالا امروز این مورد را هم ببینید. من که فکر می کنم برای شما ساخته شده است.

راه افتادیم به سمت همان مقصد اکازیونی که می گفت… پسرک در نهایت ربع قرن از زندگی را پشت سر گذاشته بود. در دل خدا خدا می کردم بشود روی حرفش حساب کرد و مورد مذکور همانی باشد که می خواهم. در طول مسیر هم مدام یاداوری می کرد که صاحب خانه بالاخره بعد از مدت ها رضایت داده که خانه را به فروش برساند. می گفت تنها خودش است که قلق او را می داند.

به مقصد که رسیدیم نگاهی به آپارتمان انداختم. خانه از بیرون چنگی به دل نمی زد اما خب نمی بایست ظاهر بین بود! بنابراین با دلی سرشار از امید به داخل آپارتمان رفتیم. سرتان را درد نیاورم؛ از کل ویژگی هایی که مد نظر من بود و پسرک ادعا می کرد در فایل املاک مورد نظر موجود است، اتاق خوابی دل باز داشت و حدود متراژی که می خواستم! نقشه خانه را نپسندیدم، ضمن اینکه آن جا آخرین واحد یک ساختمان چهار طبقه بدون آسانسور بود.

واقعیت این است که پیش آمده فایل ملک خوبی از طرف مشاور املاک پیشنهاد بشود، اتفاقا کم هم نبوده. اما اکثرا با بودجه من همخوانی نداشته یا این که به وسایل حمل و نقل عمومی نزدیک نبوده است. فکر می کنم اگر به نیاز مشتری بیشتر توجه شود، هم آن ها سریع تر به نتیجه می رسند و هم ما! کاش روی هر فایل املاک به غیر متراژ، آدرس، تعداد خواب، قیمت و… می نوشتند مناسب چه تیپ آدم هایی هست و مناسب چه کسانی نیست… کاش مشاورین املاک کمی بیشتر روانشناسی می دانستند و نه با این پیش فرض که فلان خانه را هم که چندان با معیارهای مشتری همخوانی ندارد نشان می دهیم، خدا را چه دیدی شاید دلش را برد!

برای منی که از صبح تا عصر اداره ام و بعد از آن تازه به غیر از هزاران مسئله دیگر باید به دغدغه پیدا کردن خانه هم رسیدگی کنم، عدم توجه به این مسائل طاقت فرسا است و بعد از گذشت دو هفته کلافه ام کرده است. البته قطعا کم لطفی است اگر همه را با هم قیاس کنیم… شاید بچه های اداره راست می گویند که وسواسی شده ام. اما خودم فکر می کنم. اگر موضوع اجاره بود داستان به کلی فرق داشت، انتخاب امروز من محل سال ها زندگی، فضای استراحت و دورهمی های دوستانه آینده را مشخص می کند.

امروز کلافه تر از همیشه به خانه برگشتم اما با همان خستگی تصمیم گرفتم فکری که مدت ها است در ذهن دارم را پیاده کنم… فهرستی که از همان ابتدا باید می نوشتم… ویژگی های خانه ایده آل من با توجه به امکانات موجود که شامل حداکثر میزان بودجه و وام بود. متراژ خانه، طبقه، محله، نوع ملک، ساکنین، نزدیکی به وسایل نقلیه عمومی، تعداد اتاق و… همه آیتم هایی بود که باید در نظر می گرفتم. ضمن اینکه باید راه حل های دیگری را هم امتحان می کردم. شروع به نوشتن کردم. یادم افتاد که چند روز پیش، صالحی نگهبان شرکت سایتی را معرفی کرده بود و لینک آن را برایم تلگرام کرده بود. گویا خودش همین ماه گذشته از طریق این سایت اقدام به خرید و فروش خانه کرده بود. واقعیت این است که چندان با تکنولوژی میانه خوبی ندارم و همیشه روش های سنتی را ترجیح داده ام!

اما این بار پیام صالحی را باز کردم و روی لینک سایت کلیک کردم. عنوان سایت این بود: ساکنین. از اسمش خوشم آمد! محتوای سایت خوشبختانه ساده و کاربردی به نظر می رسید.

در صفحه اول سایت ساکنین با پرسیدن اطلاعاتی شامل: خرید و فروش خانه ، رهن، اجاره یا…. ، نوع ملک، انتخاب محله و حداکثر بودجه خرید، پیشنهادهای قابل توجهی می شود.

به خودم که آمدم دیدم خیلی جدی شروع به سرچ و یادداشت مشخصات خانه های مورد نظر کرده ام. ساده بودن کار با سایت مهمترین ویژگی بود که من را جذب کرد. چون نیاز به جست و جو و سر و کله زدن زدن با سایت های پیچیده را ندارم. باید کم کم شروع به تماس گرفتن کنم.

راستش احساس می کنم قدرت انتخابم بالا رفته و انگار این بار فقط من هستم که تصمیم می گیرم برای بازدید به کجا مراجعه کنم و کجا نه. ظرف چند دقیقه با گزینه های متنوعی برای خرید خانه مواجه شدم.

خ مثل خانه

خ مثل خانه ،

رشد و نمو هر شخصی در خانه ای که زندگی می کند متفاوت است ، بسیاری از افراد یک جامعه اگر از نظر اجتماعی و اقتصادی و یا تحصیلات با هم متفاوت هستند و یا تربیت های گوناگونی دارند یکی از عواملش محله و یا خانه است که در آن زندگی می کنند چون بی شک وقت زیادی از عمر یک فرد در خانه است . ایستگاه تربیتی با حضور اعضای خانواده در خانه شکل می گیرد پس بنابراین حفظ ارزش های اخلاقی و یا حتی دینی و اجتماعی می تواند از بعد فیزیکی نیز به خانه مرتبط شود.

مشکلات خرید مسکن (خانه):  

در کشورهای مختلف خرید و فروش خانه و یا حتی اجاره کردن آن با هم متفاوت است و یکی از کشورهایی که مردم می خواهند خانه بخرند و زمان زیادی طول می کشد کشور ایران است با همه پس اندازها و سختی های که افراد متحمل می شوند حالا می خواهند یک خانه تهیه کنند ، شکل سنتی آن که هنوز هم باید اجرا شود و به کمک سیستم های آنلاین بیاید مشاورین املاک هستند . آنها متخصصین این رشته می باشند البته به خاطر اینکه افراد در خرید خانه بعدا دچار ترید می شوند یا از خرید خانه مورد نظر کمی پشیمان می شوند آنها را یعنی مشاورین املاک را مقصر اصلی می دانند .

خرید خانه از طریق سایت های آنلاین :

اتفاق جدیدی در کشور ایران می باشد  چند سالی است که چندین شرکت در قالب چند سایت که حالا اعتباری برای خود کسب کرده اند مجری خرید و فروش آنلاین شده اند البته آنلاین بودن خدمات مسکن مزایایی دارد … شما با هر بودجه ای که  عرف خرید یک خانه است ابتدا به دنبال محله هایی می گردید که با بودجه شما مطابقت داشته باشد بنابراین ده ها فایل خانه را که برای فروش عرضه شده است را مشاهده می کنید با حوصله بیشتری می توانید آنها را قبل از مراجعه حضوری بررسی کنید . امروزه مراجعه حضوری هم وقت بیشتری صرف می شود و  هم هزینه هایی در پی دارد . سرویس های آنلاین کمک شایانی در زمینه تصمیم گیری درست یک فرد دارند.

افراد جامعه آیا در خرید مسکن موثر هستند؟

بی شک در همه شهرها در تمام نقاط دنیا مردم محله های یک شهر را طبقه بندی می کنند . و همیشه دوست دارند در محله هایی زندگی کنند که مشهورتر و امکانات بهتری دارد بنابراین افراد یک محله و منطقه می توانند نقش بسزایی در روند قیمت ها و شکل گیری امکانات آن جا نقش داشته باشند . معماری و ساخت و ساز خانه ها و افراد طبقه بالای اجتماعی و اقتصادی در محله هایی که در هر شهر وجود دارند این نقش را ایفا می کنند .

مشاورین مسکن:

شغلی که هیچگاه کم رنگ نمی شود چون همیشه افراد به داشتن یک خانه نیاز دارند و آنها در هر طبقه ای از جامعه باشند می توانند به افراد این سرویس را ارئه دهند . مشاورین که  در این حرفه فعالیت می کنند اگر بخوانند ماندگار باشند باید مانند همه شغل های دیگر نظر و اعتماد مشتریان را جلب کنند ونه اینکه فقط یک واسطه باشند باید اطلاعات درستی در اختیار مشتری و فروشنده قرار دهند و تا پایان یک معامله آن ها را پشتیبانی کنند که البته این مسئله در ایران به این شکل رعایت نمی شود پس بنابراین سرویس های آنلاین خانه از این خلع استفاده کرده و خود را به همین علت بیشتر و بهتر از خیلی از مشاورین املاک  در جامعه معرفی کرده اند .

سرویس های آنلاین برای مشاوره به مشتریان خرید خانه چه نقشی دارند؟ :

در ابتدای تصمیم گیری و بودجه بندی خانوارها این سرویس ها نقش بازی می کنند به طوری که مردم شروع  می کنند به گشتن  و می خواهند بهترین را با آن پولی که در اختیار دارند بخرند . بهترین ها زمانی کسب می شود که شما ده ها مورد را بتوانی به راحتی مشاهده کنی .. محله را .. امکانات را .. تعداد واحدها را .. و غیره و وقتی حضوری مراجعه می کنند بتوانند تصیم نهایی را با کمک مشاورین بگیرند . نقش سایت های آنلاین خرید خانه می توانند از این که الان در کشور است مهمتر شود یعنی زمانیکه با مجوزهای لازم از ادارات مرتبط مردم به آنها اعتماد کنند و راه و روش اساسی کشورهای توسعه یافته انجام دهند

سایت های آنلاین خرید فروش مسکن مثل : ساکنین می توانند یک شهرداری کوچکی باشند که خدمات زیادی را به افراد جامعه ارائه دهند و خود را در این زمینه توسعه دهند .

ساکنین  یک سیستم مناسب کاربر پسند راحت و مفید برای جستجوی ملک است .

از زمانی که مشاغل خود را در سیستم های آنلاین معرفی کرده اند هم هزینه های خود را کمک کرده اند هم مشتریان بیشتری کسب کرده اند و از هم مهمتر سرویس های رایگانی در اختیار صدها کاربر قرار داده اند که بتوانند مشخصات خانه خود را در آن جا قرار دهند و صدها کاربر که می خواهند این اطلاعات را مشاهده کنند .

منبع : وبلاگ مسکن تک